中国政法大学财税法研究中心主任施正文：不动产统一登记为房地产税改革试点创造了条件

全面实现不动产统一登记后，关于房地产税的相关问题备受关注。

自然资源部部长王广华日前在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

全面实现不动产统一登记后，究竟会不会征税？征收房产税还是房地产税？不动产统一登记对征税将起到什么作用，房地产税何时开征等问题，成为市场热议的焦点话题。对此，财联社记者专访了中国政法大学财税法研究中心主任、中国法学会财税法学研究会副会长施正文，就上述相关热点问题进行了详细解答。

财联社：全面实现不动产统一登记后，市场热议接下来会不会征税，究竟是征房产税还是房地产税？

施正文：是征房地产税。因为房屋和土地均属于不动产，原来的物权法、现在的民法典都明确了“房随地走、地随房走”的原则，即房地是不能分开的，所以叫不动产。

国际上一般也是统一征税，因为房屋的核心价值是土地价值，房屋的建设成本并不高，相互之间差别也不大，所以要开征的话，一定会叫房地产税。

虽然现行的房产税与城镇土地使用税是两个税种，但未来房地产税试点、立法，会把房产税和城镇土地使用税合并成一个税种、一个税法，名称要改成房地产税（法）。

财联社：全面实现不动产登记，对于房地产税的征收能起到什么作用？

施正文：房地产税的开征需要具备两方面的条件，一是技术方面，包括房屋产权信息和价值评估；二是政策设计方面，主要是全社会对征收房地产税能否达成共识，包括是否要开征，征收范围大小，税负重还是轻等，大家要对此形成统一的意见。

不动产统一登记只涉及到房地产税开征的技术条件或征管条件中的房屋产权信息问题，但它是很重要的一个基础条件，是能否有效征税的一个前提。

不过，该项征管技术条件不是这次全面实现不动产统一登记后才具备，而是前几年就已具备。因为全面实现不动产统一登记涉及到很多方面，不仅是城市房屋，还包括农村宅基地等所有不动产物权都要完成全国登记，而且登记信息要联网共享到全国，全面登记的完成是在今年。

但是房地产税征收所需要的产权信息，只涉及城市房屋和土地。而关于城市房地产的不动产登记，其登记信息在地方层面的集中几年前便已经完成。未来部分地区试点房地产税时，由于试点征税范围只针对该地区城市房地产，并不对一个人在全国范围的房屋征税，也就是说房地产登记信息不需要共享到全国层面，仅在试点地区完成登记即可。

所以这一次不动产全面统一登记的完成，与是不是就要开征房地产税，应该说没有必然的联系，因为条件前几年就已具备。

但是，不动产统一登记的全面完成，同时又向社会释放了不动产统一登记取得了重大进展、实现了全国的全面统一登记，这就向社会表明，如果将来要开征房地产税，其所需要的房地产税纳税人的相关产权信息，政府已经完全掌握，有助于推动房地产改革。

从长远看，如果将来房地产税要考虑把纳税人在全国所有房子都纳入征税范围，不动产统一登记全面完成就为此创造了必备条件。

当然，根据现在的试点政策，应该暂时不会考虑将试点地区之外的房地产也纳入征收范围。

财联社：不动产统一登记全面完成后，是不是就实现了以人查房，这对于反腐有什么作用？

施正文：不动产统一登记全面完成后，个人只能查自己的房，不能查其他人。执法机关、司法部门，根据法律的规定，在特定情况下是可以以人查房的。

但查哪个人在全国有多少房子，必须是出于办理案件或者特殊需要，且必须有法律的规定，因为这涉及到个人的隐私、个人信息的保护。

涉嫌犯罪、腐败案件，司法机关或者纪检监察部门，在立案以后可以依法以人查房。从这个意义上讲，实现不动产全面统一登记为深入推进反腐败建设创造了条件，有利于办理、查办相关的腐败案件。

财联社：2021年全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，不过2022年财政部又表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，该年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。您认为当年房地产税试点暂停的原因是什么？

施正文：刚才我提到房地产税开征需要具备两方面的条件，技术条件和政策设计在社会上形成共识。技术条件来看，一是不动产登记，现在已经具备；另一个技术条件，是房地产价格的评估。

房地产是按照市场价值来计税的，评估是一项技术性的工作，现在已经基本具备了条件。目前我国资产评估法已通过实施，评估机构、评估法律法规也在不断健全；先进的地理信息系统等现代评估技术日渐成熟，目前已经形成较为科学、公正的评估技术体系，为开征房地产税的税基评估提供了基础。

所以房地产税的技术条件，目前都已经具备。但当前开征房地产税面临最大的问题是第二方面，那就是到底要不要开征房地产税？开征房地产税的目的、功能是什么？这方面是需要讨论的。

2021年全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，是考虑了房地产税开征对于房价的影响。

房地产税的开征需要考虑它对房价的影响。实际上，房地产税开征的功能作用，从国际经验看不在于调节房价。因为房价受很多因素影响，包括房屋的供求关系、金融政策、土地政策、住房理念等，而房地产税在这里面能起到的作用相对有限。

需要指出的是，在经济平稳、房价平稳、房价没有泡沫的时候，房地产税开征对房价没有太大影响。但在房价波动的时候，开征房地产税会对房价产生一定影响。

为什么2021年要进行房地产税试点？是因为少数一线城市房价还有上涨压力，开征房地产税是要借此降房价。

但2022年面临房价下行，这时候开征房地产税，可能会进一步加大房价下行压力，而这比房价上涨对经济社会的影响更大，对金融安全等方面也会产生较大影响。所以去年、今年很多地方出台稳房价的政策，就是为了解决这一问题。

因此，房价在波动的时候，要考虑到房地产税开征对房价、对房地产市场乃至全国经济的影响，因为房地产作为支柱产业，涉及到国民经济的方方面面。加之房地产税是直接税，居民的税痛感比较强，可谓牵一发而动全身。

当前稳定房价，对整个经济社会的稳定至关重要。因此，虽然2021年通过了房地产试点授权决定，但由于2022年疫情等各方面因素影响，经济面临下行压力，房价的下行压力较大，所以暂时不进行房地产税试点，是正确的判断。

财联社：后续会重启房地产税试点吗？

施正文：随着经济、房地产市场逐步恢复平稳发展态势以后，就要着眼于长远，预计会重启房地产税试点。因为全面建设现代化国家、实现共同富裕、健全地方税体系、推进社会治理转型，这些都对开征房地产税提出了要求。

长远看，房地产税一定会开征，而且开征房地产税是各国的通行做法，无论是发达国家还是发展中国家，绝大多数都开征了。房地产税是地方政府的重要税种，是地方政府履行公共服务职能的重要保障；房地产税对财富的调节作用较大，有助于实现共同富裕。

未来房地产税开征是大势所趋，只要条件具备，房地产税就会以科学有效的、稳妥审慎的方式推出。我认为，只要某些城市房价稳定并具备技术条件，未来就可以推出房地产税，不一定要等全国房地产市场都稳定才推出。

因为房地产市场区域性的特征非常强，各地差异也较大，有的地方房价下行压力大，有的地方房价还在上涨。所以房价稳定或者还有上涨压力的城市，只要具备征管条件，就可以启动房地产税试点。

上海、重庆早在十多年前进行房产税试点，但其试点主要是对针对增量房，且没有完全突破现行房产税的定位。而未来试点要按照新的房地产税的原理来设计政策，既要考虑现时的经济形势、房地产市场，又要着眼于长远，随着我国现代化进程的不断发展，积极稳妥的推进。

由于房地产税具有敏感性、复杂性、重要性，只有通过试点才能积累经验，让方案设计得更好，让负面影响更小，从而稳妥的为其他地方和全国推行积累经验。

财联社：对于房地产税试点城市的选择，会看重哪些方面？

施正文：对于试点城市，预计会先选择房价上涨压力大或者房价平稳的城市，以及具备征管条件的城市。

因此，房地产税的试点应该会从一线城市以及房价上涨压力大的二线城市先开启，而房价下行压力较大的二三线城市，可能先不考虑试点。

房地产税试点城市的推出，预计会比较谨慎，可能会先从少数城市开始，这样影响可控。另外，可能会按税负从轻原则，一开始试点应该会主要针对高档房、多套房等，而且税率也会较低。

财联社：预计什么时候会启动房地产税试点？

施正文：今年不具备房地产税试点的条件，目前经济刚开始恢复，疫情后续影响还存在，所以今年是稳字当头、稳中求进，因此今年应当不具备试点的条件。

如果明年经济、房地产市场等各方面进一步恢复，那么明年选择少数具备条件的城市进行房地产税的试点，也不失为一个时机。