深圳“统租”房之问：“租金低，配套还好”，这能实现吗？

近期，深圳“统租”城中村房源用作保租房事件引发市场热议。

位于深圳南山区西丽街道的白芒村，成为深圳此轮“统租”行动中涉及的城中村之一。据了解，由于低房租，该城中村房源吸引了大批在南山附近工厂等上班的打工一族承租。

在市场流传的相关截图中，一位白芒村村民透露，为了“统租”，深圳相关部门给出的租金很高，经过各项的补贴叠加，租金回报可在15年左右回本，比其自己租出去的租金要高2倍以上。

由于改造成本较高，统组房未来租金是否会上涨，从而加剧部分人群支付租金的压力？

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也发出疑问，“租金较低、配套还好的保租房，还有一定发展空间，但‘租金低，还能配套好’，这能实现吗？可持续吗？”

补缺庞大保障房需求

对于深圳此次展开的“统租”工作，国家高端智库CDI研究院宋丁表示，为迎合深圳保障性住房中的保障性租赁住房发展的需要，深圳每年需要建设筹集大量的保障性住房，这对深圳来说存在较大压力。

“如此大体量的保障房需求，不可能全部通过新建的方式去筹集，而在已有的商品房小区里去筹集，难度也非常大，因此拥有550万套的城中村房源成为了补缺口的重要渠道之一。”宋丁称。

据深圳业内人士陈小斌介绍，深圳以往为满足人才住房需求，曾整租过商品住宅小区，但从城中村大量统租房源是今年才开始。

“深圳保障房建设压力比较大，光靠新建和购买很难完成任务，而租赁住房因为没有太高的标准，从城中村统租，当然是见效最快，也能照顾到各方利益的方式。”陈小斌进一步表示。

据深圳官方6月5日透过微信公众号深圳发布公布的数据显示，2021-2027年深圳全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。预计到2035年，全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

同时，今年深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

此外，考虑城中村的差异性，深圳市规资部门综合评估城中村区位、交通、规划管控要求、资源禀赋等发展条件，将深圳市城中村整治提升划分为综合提升类、产业配套类、特色发展类、控制引导类和基本保障类等5类。其中，仅部分综合提升类、产业配套类城中村涉及城中村保障性住房规模化品质化改造提升。其余类别均不涉及城中村保障性住房筹集。

“统租”房可持续吗？

虽然“统租”房源能补缺深圳庞大的保障房需求，但是也引发了市场的一些担忧，其中，升级改造后的租金是否上涨，成为担忧问题之一。

深圳官方称，“城中村是很多来深建设者包括低收入群体的落脚点，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是我市保障性住房建设筹集渠道之一。实施城中村保障性住房规模化品质化改造提升的目的，就是要更好解决来深建设者住房问题，让他们住上更高品质、更加安全的房子。”

对于规模化品质化改造提升后的城中村房源租金价格会不会上涨？深圳市住房建设局相关负责人称，“城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。”

不过，有业内人士认为，“原有的城中村出租模式，是成本和租金最低的一种模式。一旦机构或资金介入，考虑到改造、管理、投融资等成本，租金必然上涨。即便有政府补贴，也只是一时，不可能长期补下去。因为保租房是市场化运营的，政府补贴只是起到激励进入，降低前期投入成本的一种奖补。”

深圳业内人士朱罗纪表示，回溯当年的“万村风波”，引发舆情沸腾最重要的一点是，改造后租金上涨过于剧烈，如今在有“万村风波”案例背景下，即便改造后的房源租金上涨最高“不超过10%”，原来的租客回租的可能性也不大。

“一个合理的建议是，由相关部门和集体合作出资，给城中村做配套，最后依然是回到一个高度分散、自由的租房市场去。退一步，对每个区域都严格控制它的收储比例——比如上限就是10-20%的房屋量。以此来减少对市场的冲击。”朱罗纪称。

而对于收储比例，深圳官方最新回应称，“我们不会在深圳所有的城中村开展规模化品质化改造提升筹集保障性住房。进行改造提升的城中村，占全市城中村中的较小部分。”

“即便还要统租，也要控制节奏、控制规模，特别要做好相关配套保障政策的安排，杜绝对租金的拉动，以及对租客心理的巨大冲击，同时确保职住平衡，确保学前和义务教育不受任何影响。”李宇嘉发表意见到。