培育新模式是系统工程

近期召开的中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

目前，房地产市场恢复的基础还不牢固，需要坚持房住不炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，既要稳住市场，防止市场下行导致的系统性风险上升，又要防止部分城市房价大幅波动带来新的风险。同时，通过城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设等带动投资和满足民生需求，稳住经济大盘。

当下，需要推动建立房地产业发展新模式，与经济社会发展相适应。在新的发展阶段，需求端从解决“有没有”转向解决“好不好”的高质量发展阶段，大部分家庭实现了住有所居，转向了对高品质产品和服务的需求；供给端从以“高负债、高杠杆、高周转”的开发销售为主的模式，需要转向负债、杠杆和周转速度、利润率下降的开发和持有运营模式以及存量更新和运营模式；金融端从支持赚快钱的开发销售转换到支持细水长流的租赁运营和城市更新；财政端从土地财政向多种税源转换。

这要求多措并举，并探索建立新的房地产发展模式。在政府层面，要逐步优化地方政府财政收支结构，降低对土地财政的依赖，通过发展经济培育更多税源，实现地方财政的良性循环。在行业层面，鼓励房地产业转型升级，加大租赁房、高品质生产生活用房等的供应，鼓励企业并购重组和业务转型，从以房地产开发销售为主转向租赁经营、物业管理；发展保障性租赁住房和共有产权住房解决新市民和青年人住房难题；支持租赁置换、卖旧换新等消费升级；加强房产维护和社区更新。在金融方面，防范房地产市场风险的同时，也要维护房地产市场的稳定运行。

这需要完善房地产市场监管制度、政府绩效考核制度、信息公开制度、金融与财政制度等外部制度环境，使外部制度环境和市场参与主体的内生动力机制形成良性互动。一方面，完善土地、新房、二手房和租赁住房市场，加强土地与房屋市场、租赁与买卖市场的协调联动，以及住房市场与住房保障的协调联动。另一方面，政府主导，充分发挥市场机制作用，确保保障房的可持续运营，实现城镇中低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新市民和青年人的住房得到改善。还应加强房地产基础制度的顶层设计，出台相关法律法规，确保房地产制度和长效机制的连续性和稳定性；完善配套制度，积极打造房地产基础制度有效发挥作用的外部环境，创新激励机制，通过集体土地入市、加强土地供应、房屋品质升级和品种创新等改革，采取减税降费、补贴等手段，加大政策性金融、商业金融和REITs等的支持力度，优化监管，激发经营主体的有效需求；完善央地关系，形成合理的财权事权关系，强化地方政府房地产市场监管和住房保障绩效考评机制；积极引进和开发大数据市场监管和信息公开，健全公众参与，引导居民理性消费和消费升级，形成共建共治共享的社区更新和社会治理机制。

（作者系中央财经大学管理科学与工程学院教授）