观点直击｜港铁：逾百亿港元物业利润支持营运

观点网 第五波新冠疫情肆虐，对香港本地车务营运、车站商务及物业租赁业务造成不利影响。港铁公司的香港客运服务的乘客量于2022年2月和3月曾下跌至自疫情爆发以来最低位，令车务营运亏损扩至47亿港元。

不过，逾百亿港元的物业发展利润，支持港铁去年盈利增长。

三年疫情过后，港铁公司于3月10日举行一场实体全年业绩发布会，出席管理层包括行政总裁金泽培、财务总监许亮华、香港客运服务总监杨美珍、物业及国际业务总监邓智辉、项目及工程拓展总监邓辉豪、车务总监李家润及企业事务及品牌总监蔡少绵，为2022年业绩进行汇报。

截至去年十二月底止全年业绩，港铁总收入按年升1.29%至478.12亿港元；股东应占溢利升2.87%至98.27亿港元，每股盈利1.59港元，末期息按年下降12.74%至89港仙，但全年股息仍多3.15%至1.31港元。

汇丰环球研究指港铁去年业绩优预期，全年派息升3%，料今年盈利可改善。

花旗则表示，港铁管理层强调维持渐进式派息政策，料公司未来派息可持续增加，维持对港铁“买入”评级及目标价51港元不变。

该行认为，港铁属长期防守型股份，提供稳定增长的盈利及派息，香港运输营运料逐步恢复，香港物业发展业务亦进入收成期，预计未来两年将有逾200亿港元入账。

事实上，港铁去年业绩全赖逾百亿港元利润的物业销售所支持，据观点新媒体翻查港铁的业绩通告，期内，香港物业发展录得除税后利润104.13亿港元，主要来自LP10、晋环及扬海共2293个单位的收益入账。

年内，多个物业发展项目继续进行预售。截至去年底，已分别售出“晋环”78%的单位、扬海83%单位及LP1089%单位；凯柏峰I及凯柏峰II分别于2022年6月及7月推出预售，截至年底已分别售出79%及22%单位；同时亦已取得瑜一（INONE）第1A及1B期和港岛南岸第四期的第4A及4B期的预售楼花同意书。

金泽培于记者会上指，预期未来12个月左右为小蚝湾项目第一期和第二期，以及东涌东站第一期住宅项目进行招标，三个项目合共将提供约4530个住宅单位。此外，港铁亦打算为东涌东站的商业项目进行招标。

事实上，港铁于今年2月就小蚝湾第一期共收到三份标书文件，但由于未有标书文件符合港铁的最低要求，最终流标收场。邓智辉指，会密切观察市场环境，目前正评估招标安排，计划在今年内重新招标。

海通国际于报告就指，纵使小蚝湾第一期首次招标流标，但近期香港住宅楼市活跃及楼价反弹，或吸引发展商兴趣。

投资物业方面，去年度除息税前盈利为38亿港元，按年减6.1%。今年内港铁亦会推出大围“TheWai围方”及港岛南岸商场“THESOUTHSIDE”，增加租盘组合。邓智辉指，自从解除口罩令及通关后，旗下商场人流显著增加，对后市审慎乐观。

铁路票务收入是港铁主要的稳定收入来源，根据业绩公告显示，旗下香港铁路业务营运录得除息税前亏损47.33亿港元，按年扩大11.1%，在抵消车站商务的除息税前利润22.7亿港元后，在港整体客运服务除息税前亏损24.63亿港元。

对于全年本地铁路服务总乘客量按年跌6.1%至13.35亿人次，金泽培表示，于今年初通关后，港铁客流逐步改善，本地客流已回复至疫情前的逾9成，截至2月底，基本势头不错，至于过境客运服务已经在2月底恢复至疫情前50%水平，3月份客量仍上升中。

正如金泽培所指，港铁的铁路加物业模式，可以令铁路亏损下继续维持营运，甚至在去年全年向乘客提供20亿港元票务优惠。

“港铁亦不用如其他城市般需要提出加价，甚至要由政府补贴。”金泽培指，正就票价调整机制进行检讨，票价调整机制是公开、客观及可预期，期间有3年并没有提升票价，另有一年调降票价，预期票价调整机制会在今年中有检讨结果。

港铁公司至明年已服务香港45年，金泽培指，公司会继续投资、改善和更新现有铁路资产，亦会投资兴建新铁路项目，配合香港未来的发展。未来三年，现在铁路资产更新需要每年平均投放过百亿港元的资本性开支，而每年经常性维修亦超过50亿港元。

据了解，在未来10年，港铁会投资超过1000亿港元推动《铁路发展策略2014》中的新铁路项目及小蚝湾项目。东涌线延线、东铁线古洞站、小蚝湾站及屯门南延线项目预计于今年动工。公司亦会配合政府有关《北部都会区发展策略》，以及2022年施政报告中的三条策略性铁路，进一步扩展铁路网络，推动城市可持续发展。

截至去年底十二月底，港铁净负债比率为23.3%，较2021年底18.1%上升5.2个百分点，主要由于支付小蚝湾项目地价而引致净负债增加所致。

财务总监许亮华表示，因应加息环境，他们还将债务的七成比重划作定息负债，以减少受息口变动的影响。

以下为港铁公司2022年度业绩记者会问答实录：

现场提问：内地和香港通关，人流增加，预计今年表现怎样？什么时候会回到疫情前的水平？另外，小蚝湾项目之后会不会调低定价再推？

金泽培：自从年初通关以来，我们看到客流是逐步改善的，本地客流已经回到疫情前的九成了，而过境客流包括落户落马洲和高铁客流，加上机场快线的客流月底已经回到疫情前五成左右，也已经在慢慢增加，基本势头是挺好的。

杨美珍：包括罗湖落马洲和高铁的需求也在慢慢上升，在月底五成，3月份也是继续上升中的。

在站的商务包括广告收入，或者是商店商铺业务，也是慢慢在恢复的，我们也乐观看到业务慢慢好转。

邓智辉：小蚝湾项目在进行研究的工作，密切关注大市场的环境，我们也评估了招标方面的安排，现在计划在年内再度招标。

现场提问：今年计划推出的新项目，涉及总共的单位有多少？收租部分，今年市场复苏，在招募方面会不会有调整？

邓智辉：我们计划未来的12个月左右，会为小蚝湾第1、2期，和东涌东站第1期物业发展项目进行招标，总共大概4500多个单位。

至于租务问题，随着每个关口陆续开放，也解除了口罩令，现场人流是比以前多了的。

港铁的商场在不同板块都有，无论是高端、地区性或者比较普通的商场都有，现在也很难预测究竟在新的环境下，和旅游业的复苏会怎么样，但是本人保持乐观的态度。

现在看到租户很大部分生意都有很大起色，商场的出租率，我们的回报也达到了100%。可能整个组合中有1-2间店铺没有租出去，所以是乐观的。

现场提问：关于八达通全国通卡计划，可能会在下一季度推出，目前是怎样的状况？

杨美珍：八达通全国通卡产品会在320个城市可以使用，公交和地铁都可以使用，这个项目是和内地交通机关一起研发的，希望在今年上半年推出。

现场提问：去年底两单列车出轨事故，政府和港铁也成立了小组检讨资产管理和维修保险制度，现在检讨进度怎么样？

金泽培：在铁路的营运和保养，我们非常重视铁路资产维修和投资更新，譬如每年用在日常维修的资源超过50亿港元，在接下来几年的资本性投资每年会超过100亿港元，总共是150亿港元投入维护改善更新或者提升我资产。

去年走了250万班车（包括轻铁、重铁），绝大部分车程都是畅顺的。虽然是这样，我们仍然希望精益求精，所以我们全力参与资产管理的检视，希望做得更好。

现在的计划是在6个月之内会完成资产管理的检视。

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