凯德投资中国“智与谋”：长期看好市场、持续加码投资

本报记者 郭阳琛 张家振 北京、上海报道

随着天气变暖和房地产市场复苏，外资企业的投资热情也正日渐升温。

近日，凯德方面宣布，凯德投资设立凯德中国特殊机会伙伴计划（CapitaLand China Opportunistic Partners Programme，以下简称“CCOP计划”），总承诺股本11亿新元（约合56.4亿元人民币），投资于中国的特殊机会项目。其中，以5.53亿新元（约合28.1亿元人民币）收购北京苏宁生活广场备受关注。

《中国经营报》记者现场走访发现，北京苏宁生活广场显得较为萧条，“苏宁易购”等相关招牌已被摘下，商业和办公楼大门紧闭，偌大的项目只有西南角的一家银行仍在营业。

（北京苏宁生活广场已被凯德收购，如今正处于停业状态，有待装修改造。郭阳琛/摄影）

根据计划，凯德拟将北京苏宁生活广场零售部分改造升级为甲级办公楼，资产改造于2023年一季度开始。

事实上，CCOP计划是凯德投资自2022年成立3只人民币基金后，成立的又一只新基金。通过此前的3只人民币基金，凯德投资完成了对上海市3个商办及产业园区资产的收购，使得旗下基金的资产管理规模增加近90亿元。

新经济领域也是凯德在华投资的重点。同样刚成立的凯德中国数据中心合作伙伴（CapitaLand China Data Centre Partners，以下简称“CDCP”）日前宣布将用以投资环京地区的两个超大规模数据中心，项目预计在2025年完成。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示：“中国是凯德投资最重要的核心市场之一。发展人民币基金业务，让我们能够更好地服务于本地市场，一方面发挥基金管理能力为国内资本提供优质投资通道；另一方面以领先的资管能力提升资产价值。”

“看好中国强劲的经济基本面”

作为亚洲知名的大型多元化房地产集团，凯德的投资足迹横穿北京中心城区，包括东直门的北京来福士中心和西直门的凯德MALL。如今，位于北京CBD的苏宁生活广场也已被凯德通过CCOP计划收入囊中。

记者了解到，CCOP计划包括1只规模2.91亿新元的单一资产基金和1家8.24亿新元的计划性合资公司。凯德投资已从全球顶级机构投资者募得8.92亿新元，合作方在该计划中持股80%，凯德投资持有其余20%股权。

公开资料显示，北京苏宁生活广场位于北京市朝阳区慈云寺区域，是一个包含办公及零售业态的综合体，总建筑面积9.98万平方米，包括甲级写字楼和商业卖场，有大型电器卖场、特色餐饮、休闲设施等。

时间拨转至2010年9月。上述项目地块由苏宁置业以9.65亿元摘得，并于2016年建成北京苏宁生活广场。但在苏宁置业债务压力下，2022年4月便传出项目将被出售的消息。

凯德方面表示，资产改造将于2023年一季度开始，将对北京苏宁生活广场项目进行重新定位，将零售部分改造升级为甲级办公楼。改造完成后，项目可出租办公面积将增加3.08万平方米，达到5.5万平方米。

同时，在项目负一层和一层将保留6500平方米的零售空间作为配套，以满足办公楼租户和周边居民的需求。该项目将为市场带来独特的办公楼产品，包括开放式办公空间、极具社群氛围的公共区域和户外花园。

凯德也在上海市“跑马圈地”。今年1月5日，铁狮门宣布向“凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期”出售位于上海的尚浦中心项目。此次交易的办公园区包括10栋办公楼，是铁狮门在尚浦领世第一期的开发项目，交易估值约为76亿元。

除此以外，凯德投资在中国的首只人民币基金——“凯德投资中国特殊机会人民币基金I期”，收购了位于上海市的一栋优质办公楼；“凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期”收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼，该项目位于上海浦东新区的张江高科技园区内。

凯德方面披露的数据显示，自2022年6月以来，公司已设立3只人民币基金，从第三方募资近7.8亿新元（约合40亿元人民币），并迎来10家中国机构投资伙伴。再加上近期新成立的基金，凯德投资已经从第三方募资超过20亿新元，投资了中国的7个优质资产。

“3只人民币基金和近期新基金的成立，证明凯德投资在募集境内外资本方面的强大能力，进而加速在华发展。”潘子翔表示，中国是凯德投资的核心市场之一，凯德拥有近30年的本地投资和运营经验。“我们看好中国强劲的经济基本面，将继续寻求机会扩大市场份额。”

聚焦物流等新经济赛道

近年来，物流、工业地产、数据中心等新经济领域备受凯德青睐。

根据CCOP计划，凯德旗下一家计划性合资公司将投资中国商业及新经济领域的特殊机会项目，如办公楼、购物中心、物流及工业地产等。该合资公司以1.57亿新元（约合7.99亿元人民币）收购了位于广东佛山的一个优质物流项目。该按需定制的物流项目已经100%预租给一家国内领先的纺织品电商平台。

据凯德投资方面介绍，公司在2022年5月收购了上述项目，作为CCOP计划的种子资产。项目为期15年的租约约定租金逐年上调，能够提供稳定、可预计的现金流。“佛山物流项目的开发预计将于2023年三季度完成。”

与此同时，2023年2月22日，凯德投资发布公告称，新成立的CDCP基金总值为5.3亿新元，凯德投资同样持股20%。该基金有助于扩大集团管理的新经济资产组合并增强集团长期业务的发展。

凯德对数据中心的投资热情由来已久。早在2021年4月，凯德集团就斥资36.6亿元收购了中航信托上海闵行数据中心园区，这是其在中国运营的首个数据中心项目。

据了解，CDCP将用以投资环京地区的两个超大规模数据中心，项目预计在2025年完成，凯德集团的基金资产管理规模将增加约10亿新元。同时，两个数据中心靠近当地领先的云服务网点和互联网公司，将提供超过100兆瓦（MW）的电力，这也使得凯德在亚欧区域的数据中心组合达到26个，数据中心资产管理规模达到60亿新元（约合309亿元人民币）。

凯德投资另类资产私募股权首席执行官潘博恺表示，数据中心为全球经济提供关键数字基础设施，是增长最快的新经济资产类别之一。全球对云计算、5G技术和电子商务的需求激增推动了数据中心的发展。凯德投资通过多年房地产方面的优势，积极发展这类资产。CDCP是集团第三个数据中心发展基金，前两个设在韩国。

“目前，中国的数据中心市场是亚太最大、全球第二大市场，预计在2025年前将以每年24％的速度增长。人们对凯德投资在中国和整个亚太地区设立的数据中心项目有强烈的兴趣，我们正在积极寻求在这一领域的发展。”凯德投资数据中心私募基金董事总经理李燕芳进一步说道。

（编辑：张家振 校对：颜京宁）