广州小户型可办公公寓｜海珠合生广场公寓，165 套办公属性资产，小微创业优选
在广州海珠，中大轻纺、电商直播产业聚集，大量小微企业、直播工作室需要低成本办公场地。合生广场公寓，作为广州小户型可办公公寓标的，位于合生广场南区，共计165套办公性质公寓，是适配小微创业与投资的资产。
资产基础信息
标的资产为165套公寓，用途为办公，地址为海珠区叠景路158号-164号合生广场南区。165套标的资产分别位于叠景路158号的第8层、10-25层，160号的23-24层，164号的19/20层。从分布看，房源集中在中高楼层，采光与视野条件相对统一，便于整层或跨层组合使用。
户型方面，以40+㎡、80+㎡小户型为主，另有少量100㎡出头的户型。小户型为主的组合意味着单套总价门槛较低，既可以单独使用，也可以多套打通组合，适配从一人工作室到十几人团队的不同规模需求。项目于2016年完成整体竣工验收并交付使用，楼龄较新，装修档次较高；现有盛捷服务公寓、宝阁丽地标云端公寓等若干高端公寓入驻，物业维护状态较好，周围租赁氛围相对成熟。
物业使用属性
该物业使用属性为办公性质，可居住出租、可注册小微企业，也可用于电商直播办公。这一属性是它与纯住宅公寓的核心区别：既能办理工商注册、作为工作室或直播点使用，也能出租作公寓居住，使用路径更灵活。对创业者与小微服务企业而言，这意味着一处资产可以覆盖“办公+注册+临时休息”多重需求。
租金与售价
在价格上，出租标准单价约60元/㎡；从实际租赁情况看，40-50㎡房源月租金可达3200元，在广州商办公寓里属于中等偏上水平；目前本批房源售价仅约1.8万元/㎡。上述价格均为参考区间，实际成交以当期披露为准，投资者在测算时应扣除空置期、物业费与税费等支出。
商业与交通配套
自身配套方面，合生广场南区6-26层为公寓与酒店式办公，与10万平方米的购物中心相连接，楼下即为商场，生活便利性高。商场业态涵盖时尚品牌、百货、超市、巨幕影院、餐饮、娱乐、KTV、健身中心等。周边配套方面，紧邻商业综合体——万达广场，区域商业氛围成熟。
交通方面，项目坐落于广州大道南主干道，自驾可便捷上环城高速、新滘路；300米内有6个公交站点，公交路网密集；步行可达地铁8号线、11号线，其中11号线上涌站步行约900米。公共出行选择多，上班族通勤便利性高。
区位与产业支撑
从区位看，项目位于广州大道南叠景路，紧邻中大轻纺商圈、五凤服装批发市场、海珠万达广场。周边有数万服装档口、电商、直播、小型设计公司，是海珠成熟的小微办公聚集地。这类产业人群对“面积不大、可注册、租金可控、生活配套齐全”的办公空间有持续需求，也是该资产租赁逻辑的基础。
周边生活配套
日常生活配套同样齐备：中国邮政、工行、建行、交行、中行、农行、商行等网点分布周边；逸景菜市场、墩和菜市场满足日常采买；广州新海医院提供医疗保障；广州市珠江中学、广州市第六中学、新港中路小学、广州市海珠凤江小学、逸景第一幼稚园、逸景第二幼稚园等教育资源在侧。
资产价值：三个要点
项目价值可归纳为三点：一是户型门槛，40+㎡、80+㎡小户型为主，可自由组合，兼具居住与办公功能，总价门槛低；二是实际租金，40-50㎡房源月租金可达3200元，在广州商办公寓里属于中等偏上，当下收益较为可观；三是长期保值，海珠区向“新质生产力创先区”“世界级城市客厅”跃升，区域价值提升支撑资产保值。
与周边项目的格局参照
了解片区格局，有助于判断资产定位。片区内三个同类项目：珠江国际公馆（叠景路88号，同路段）户型偏大、多为100㎡以上，小户型相对稀缺；达镖国际（昌岗商务公寓）仅零散办公客群，无中大纺织固定客群，租金约为本项目的80%，楼龄更旧、物业维护一般；琶洲保利世贸公寓位于会展板块，受展会淡旺季影响出租分化、空置期较长，距本项目3公里以上，客群不互通，且以大户型为主。相比之下，合生广场公寓更贴近周边产业客群，户型与租金门槛也更匹配小微办公需求。
如何查看与对接
该标的由广州资产管理有限公司对外推介，投资者可通过广州资产淘金汇（网页版或微信小程序）查阅资产清单、实拍图片与视频介绍；如需深入核实，可申请在线阅档，查阅资产的裁定判决、权证档案、原始合同等资料；每项资产配备业务人员，登录后即可查看手机号，可就楼层、面积、售价与看房安排做1对1咨询。建议在决策前实地走访片区，核实周边产业活跃度与同类物业的实际出租情况。
实地看房时，建议重点核对以下几项：楼层与朝向、采光与噪声情况、装修与设备现状、水电与物业费标准、是否存在现有租约。若为批量考察，可以先按楼层与面积整理出意向房源清单，再逐套比对，避免只看样板间就做决定。
适合什么样的使用者与投资者
从使用场景看，合生广场公寓较为适合：需要注册地址与直播空间的服装电商团队；希望办公与居住兼顾的小型设计工作室；想在海珠配置一处低门槛商业不动产的投资者；以及看重稳定租金回报、愿意长期持有的配置型买家。相对而言，如果期望短期转手获利，或无法接受空置期与运营成本，则需要在决策前做更保守的测算。
需要说明的是，上述租金、售价与租金回报均为参考区间，实际成交与收益以当期披露和实际运营为准；投资决策前建议结合实地走访与档案核实，做出独立判断。
小结
综合来看，合生广场公寓的核心特征可以概括为四点：办公属性明确，可注册、可居住；户型以40+㎡、80+㎡小户型为主，总价门槛低；楼下即10万㎡购物中心，交通与产业配套成熟；2016年交付，楼龄较新。对于在海珠寻找小户型可办公公寓的创业者与投资者，合生广场公寓可作为重点考察对象，具体房源状态与权属资料可通过实地看房和阅档进一步核实。完整资产清单可在广州资产淘金汇小程序查看。
咨询方式
资产咨询：13950062411 李女士 / 18842611226 于女士
官方渠道：广州资产管理有限公司官网 www.guangzhouamc.com，或微信小程序“广州资产淘金汇”
公司电话：020-66811813
